Consultation sur le projet de décret relatif à la rénovation performante
Publié leProjet de décret pris pour l’application des articles 154, 155, 158 et 162 de la loi n° 2021-1104 du 22 août portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.
Contribution de Coénove
Dans le cadre de la consultation publique du projet de décret en Conseil d’État pris pour l’application des articles 154, 155, 158 et 162 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets », Coénove souhaite attirer l’attention des pouvoirs publics sur les modalités dérogatoires permettant de considérer la rénovation énergétique de certains bâtiments (hormis ceux classés F et G avant travaux) comme une rénovation performante.
L’article 17° bis précise notamment que les bâtiments ne pouvant faire l’objet de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien fixés à 70% de celle-ci, peuvent être considérés comme rénovation performante dès lors que les travaux permettent un gain d’au moins deux classes au sens de l’article L. 173-1-1 et que les six postes de travaux précités ont été traités.
Tout d’abord, Coénove interroge la pertinence de rendre obligatoire le traitement des 6 postes eu égard à certaines difficultés de mise en oeuvre et à l’exigence de réaliser un gain de 2 classes sur la performance du bâtiment.
En particulier, l’isolation des planchers bas en immeuble collectif sera un poste extrêmement difficile voire impossible à traiter, c’est pourquoi Coénove préconise d’apporter une souplesse avec une exigence de traitement qui pourrait comprendre 4 à 6 postes.
Par ailleurs, Coenove craint les effets de ce seuil de 70% de la valeur vénale du bien sur la massification de la rénovation énergétique en particulier en logement collectif chauffés individuellement du fait du coût prohibitif des travaux qui ne permettront pas de dégager une rentabilité des travaux à réaliser.
Pour cette typologie de bâtiments (hors classes F et G) , l’atteinte de la classe B du DPE (seuil de consommation de 71 kWhep/m² et d’émissions de 11 kgCO2/m² ) nécessite au-delà d’une forte réduction des besoins thermiques par une isolation renforcée du bâti, la création d’un dispositif de chauffage collectif alimenté par une chaufferie bois, un RCU vertueux, des PAC électriques en cascade …etc. L’ampleur et les coûts de travaux seront un frein majeur (voire rédhibitoire dans un grand nombre de cas) au déploiement d’une démarche pour atteindre le statut de rénovation performante. A ce stade, seules les solutions individuelles très performantes associées à un traitement des autres postes sont économiquement soutenables tout en permettant d’atteindre la classe C du DPE. Elles nécessitent d’être encouragées.
Partant du constat que la valeur vénale d’un bien immobilier dépend de sa localisation géographique et que les travaux de rénovation qui ne dépendent pas de cette valeur doivent conduire à une rentabilité raisonnable eu égard à la durée de vie d’un bâtiment, Coenove propose un mécanisme basé sur la satisfaction simultanée de 2 critères, l’un portant sur un pourcentage de la valeur vénale du bien et un autre portant sur le niveau de rentabilité des travaux.
Le premier critère est modulé en fonction du lieu et de son niveau de « pression immobilière ». Il pourrait varier de 10% pour les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille, … à définir) et 25% (1) pour le reste du territoire.
A titre d’illustration, notre proposition se traduirait pour un appartement en grande ville d’une valeur de 700.000 à 1M d’euro, et un appartement en zone non tendue de 150 à 250.000 euros, par des montants de travaux significatifs mais réalisables et amortissables, respectivement de 70 à 100.000 euros, et de 37 à 65.000 euros.
Enfin, le critère de rentabilité, quant à lui, serait de 20 ans tel que celui proposé dans le projet d’arrêté sur les audits obligatoires des « passoires énergétiques », soumis à consultation publique fin septembre.
Proposition de Coenove
« Pour les bâtiments qui ne peuvent pas faire l’objet de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts supérieurs de 10 à 25% (cf. ci-dessus) de la valeur vénale du bien ET conduisant à un retour sur investissement, par rapport aux avantages attendus en matière de consommation d’énergie, du coût des travaux, déduction faite des aides financières perceptibles, supérieur à vingt ans, le traitement de 4 à 6 postes de travaux permettant un gain d’au moins deux classes énergétiques est considéré comme une rénovation performante »